空き家

みなさんこんにちは☺

本日は、空き家を放っておくことのデメリットについてお話したいと思います。

空き家の所有者の方には少し耳の痛いお話となるかもしれません( ﾉД`)

費用や相続の問題を抱え、空き家を放置したままにしておくと、

あとあとになって多方面でさらに問題が大きくなってきます。

建物の老朽化が進むと解体費用が高くなる！

雨風の影響を受け、建物の木材が腐っているような場合、解体費用が高額になってしまう可能性があります。

その理由は、「分別解体（廃材をより分けながら解体する工法のこと）」が出来ずに

全て一緒に解体してしまう、いわゆる「ミンチ解体」しか出来ないためです。

分別しきれない廃材は「混合廃棄物」という扱いとなり、その処分費用が高額となります。

また産業廃棄物の処分費用は年々上がっている傾向があり、後回しにすればするほど解体費用は高くなっていきます。

空き家リスクを恒常的に負う事に

管理をしていない空き家を所有していると、何か問題が起きた時に

責任が発生する可能性があります。

代表的な空き家リスクは下記の通りです。

■建物の倒壊などによる人的被害や、周囲の安全面の懸念

■害虫や害獣の発生、雑草、枯れ葉などによる近隣からのクレーム

■放火や犯罪に使用されるなどの危険

■管理に費用も手間もかかる

建物や土地が売れる時期を逃す

建物が老朽化しておらず、そのまま売却できそうな状態であるにも関わらず

放っておくと当然価値は下がってしまいます。

さらに土地の値段も大きく値上がりすることは考えにくいと予想されているため、

売却をお考えの際も早めがお得だと言えそうです。

空き家をどうすればいいの？

一般的には、空き家は解体することが最も良いと言われていますが、

解体する際には費用がかかりますし、

思い入れの深いお家を処分するということに、決心のつかない方も多いことと思います。

費用面に関しては、現在全国の自治体において、空き家対策や補助金の制度が整備されてきています。

福島県の令和4年度の補助金については終了してしまいましたが、

また令和5年度に補助金制度がある場合には、それらを積極的に活用することで費用の負担が軽減できます。

また地方銀行を中心として、解体費用ローンの取り扱いも始まってきています。

空き家の解体を考えていない方は、空き家バンクに登録をして売却に繋げたり、

不動産会社に管理をお願いしたりするという方法もあります。

空き家を放置しておくということは、デメリットが多いです。

ご自身が空き家やその土地をどうしたいのか考え、納得できる方法で活用・処分できると良いですね。

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売却したい土地に空き家が建っている場合、中古住宅付として売却するか、

更地の状態にして売却するか、悩む方は多いと思います。
一般的には、更地にしてから売却した方が買い手は付きやすいと言われていますが、
建物の解体にはお金がかかるため、躊躇する方もいるかと思います。

そこで、空き家と土地をどのように売却するかを決めるのには、
それぞれのメリットとデメリットを理解しておく必要があります(^^)

本日は、空き家が残ったまま売却する場合と、更地にして売る場合のメリット・デメリットをそれぞれご紹介します☆

現状のまま売るメリット・デメリット

更地にするためには解体費用がかかるため、現状のまま売却したいという方もいることと思います。
空き家の状態が良好で、建物に価値があれば売却できるかと思いますが、

老朽化が進み、住むことが不可能な状態であればなかなか買い手はつかないことでしょう。
しかし、このような場合に「古家付き土地」として、売り出す方法があります。
これは、土地だけの価格で建物の価値は含まないという売却の仕方です。
建物の価値は売主の意向になりますが、木造住宅の場合だと築20年を経過していれば古家付き土地として売却することが多いです。

・現状で売却するメリット
空き家を現状のまま売る場合、解体費用がかからないというのが最大のメリットです。
また固定資産税に「住宅用地の軽減措置特例」が適用されているため、税金の負担が少ないこともメリットです。
こういった費用を心配することなく売却活動が進められます。

・現状で売却するデメリット
空き家を現状のまま売る場合、買主が空き家の修繕費や解体費用を負担することになるため、売却価格が低くなりやすい点がデメリットです。
また、空き家は急速に劣化が進むため、掃除や修繕など定期的な管理をしなければならないということも忘れてはなりません。
遠方などの理由により管理が難しい場合は、不動産会社に管理を依頼する必要があり費用が発生する場合もあります。

解体してから更地で売るメリット・デメリット

一般的には、建物付きの土地よりも、更地の土地の方が買い手は見つかりやすいといわれています。
しかし、解体してしまうと元には戻せないため、解体するかどうかは慎重に検討する必要があります。
判断材料となるメリットとデメリットを確認しましょう!(^^)!
・空き家を解体して更地で売る際のメリット
更地で売り出す場合、買主の解体費用や修繕費の負担がないことから、
売却に繋がりやすいという一番のメリットがあります。
また、老朽化した建物は買い手からの印象が悪く、なかなか売却に結びつかないというのが現状です。

建物がないとその分、土地全体が広々として見えることから、買主の印象も良くなります。
さらに、空き家を解体すると、建物の管理も不要になります。
空き家は、放火などの犯罪に利用されてしまったり、倒壊して第三者に危害を与えてしまったりなど多くのリスクがあります。
更地にすれば空き家の面倒な管理やリスクがなくなるため、安心して売却活動が行えますね。

・空き家を解体して更地で売る際のデメリット

更地にする際の最大のデメリットは、解体費用がかかるということです。

解体費用は色々な条件により変動はありますが、一般的な木造住宅の場合100万円以上はかかります。

さらに、固定資産税の優遇に関しても「土地に建物が建っていれば優遇」という特例ですので、

解体した後には固定資産税の優遇はなくなり、売却できない期間が長くなれば固定資産税の負担が重くなります。
更地にした方が良い判断基準
現状のままと更地、それぞれのメリットとデメリットをご紹介しました。
それでも決めかねてしまう…という方は、下記の5つのポイントで更地にするかどうかを判断するのも良いかと思います。

1.建物があるから買手が付かない
3.旧耐震基準（1981年6月以前）の建物だ
4.古民家として評価するには外観が良くない
5.築年数が20年以上経過していて資産価値が低い

まとめ
今回は空き家の土地を売りたいと考えている方のために、

現状のままで売る場合と更地にして売る場合のメリットやデメリットをご紹介しました。

建物の状態やその他の判断基準で考え、ぜひ納得できる売却方法を見つけて下さい！(^^)/

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「あなたの所有している空き家が、特定空き家となりましたので、直ちに対応して下さい」

行政から急にこんな連絡が入ったら驚きますよね。

しかし放置した空き家の管理状況が著しく悪い場合、

空き家対策特別措置法により特定空き家と認定され、行政から警告を受ける場合があります。

今回は、警告を受けた場合に起こりうるリスク・対処法についてお話します！

空き家対策特別措置法とは

なんだか法律の名前だけ見ると、むずかしくて怖い印象がありますよね。

でも内容は非常にシンプルで、行政としては「放置している空き家をどうにかして～」と訴えているだけなのです。

警告を受けてしまう特定空き家とはどのようなものなのかというと、

判断基準は要約すると、下記の通りです。

————————————————————————————————–

・人が住んでいない、物置などとしても全く使用していない（1年以上）様子。

・倒壊する恐れがあり、非常に危険な状態。

・害虫や悪臭が発生し、不衛生な状態。

・放置されてひどく劣化していて、周辺環境の景観を損ねている。

・その他、近所住民の生活環境保持のため容認できない状態。

※主に、空き家等対策の推進に関する特別措置法 第2条を基に作成

————————————————————————————————–

警告は三段階

行政からの警告は、「助言・指導⇒勧告⇒命令」という順番で行われます。

最初の助言や指導の段階では、懲罰や罰金などはありません。

しかし当然ながら、ずっと無視していれば、勧告・命令と徐々に状況は悪くなり、

勧告さえも無視していると、とうとう行政からのペナルティが発生します。

ただ、空き家を放置しているのには何かしらの問題があるわけなので、直ちに大ごとになるわけではありません。

警告がきても焦らず、修繕や解体などの対応を考えましょう。

警告を無視してはいけない2つの理由

行政から警告を受けても、改善をする姿勢が見られない、放置状態が続いているとなると、

ただちに大事にはならなくても、徐々に思わぬ事態に直面してしまう可能性があります。

警告を無視し続けると大変なことになる理由2つを説明します。

①法の実行力により処分される

空き家対策特別措置法には実行力があり、空き家の所有者が勧告・命令にも従わない場合に行政の判断で様々な処分が科せられます。

代表的な処罰は過料です。具体的には下記の通りです。

——————————————————–

〇市町村長の命令に違反した者

50万円以下の過料

〇立入調査に対して拒否や妨害した者

20万円以下の過料

——————————————————–

刑罰ではありませんので前科はつきませんが、何十万もの支払い義務が生じるかもしれませんので注意しましょう。

さらに、度重なる警告を無視していると、空き家の所有者の意思に関わらず、行政の判断において空き家の取り壊しが行われる場合があります。

しかしこの処分は非常に稀で、毎年全体の1％程度です。警告をわざと無視するような著しく悪質な事案にのみ該当するようです。

実際に処分されると、解体費用などで100万円以上請求されるケースもあります。

②損害賠償責任が生じる危険がある

万が一、管理が不十分な空き家が倒壊や家事になり、近隣住民などに被害が生じた場合、

数千万円、場合によっては億を超す損害賠償責任が生じる可能性があります。

法律では、放置された管理されていない空き家の倒壊などにより、他者に被害があった場合、

「事故が起きて当然」と判断し、所有者に責任の所在があると判断します。

逆に日頃から管理されている空き家に関しては、責任の有無を問われることは少ないことが多いです。

つまり、空き家による事故が起こった際の責任の所在は、日頃から適切な管理をしているのかが重要になってきます。

まとめ

行政から空き家について警告を受けた時、「事情があって処分できないのに！」という気持ちになることもあるかと思いますが、

行政も、意地悪で警告しているわけではありません。

まずは「何か事故が起きる前に教えてもらえて良かった」と前向きに捉えましょう。

最初に受けた助言・指導の時点では、懲罰はありませんので、修繕や解体に向けてゆっくりと準備をしていきましょう。

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先日、税制改正により空き家の固定資産税が4倍になる！とお伝えしましたが、

今回は、この件についてさらに詳しく解説していきたいと思います。

政府から税制改正の続報が出されたらまた随時更新していきます！

空き家の固定資産税が増税の対象に！

固定資産税を納付している方なら分かると思いますが、毎年なかなかの金額になりますよね。

さらに、それが4倍になるかもしれないというのは、空き家を所有している方には頭の痛いニュースです。

これまでは空き家の固定資産税には、軽減特例が適用されており減免されている部分がありましたが、

今回の税制優遇の見直しにより、特例から外されると、実質固定資産税の負担額が4倍にもなってしまうのです。

固定資産税の「軽減措置」とは何だったの？？

改めて「固定資産税」とは、土地や建物を所有している人に課せられている税金です。

この税金には、「住宅用地の軽減措置特例」というものがあり、条件を満たしていれば税率を下げた金額が徴収されていました。

その条件とは「土地に住宅が建っている」ということ。

ここでいう「住宅」とは、現在も人が居住している家屋・人が住んでいない空き家、両方のことを指しています。

すなわち、建物が建っている状態であれば固定資産税の税率は特例によって下げてもらっていたということです。

空き家対策特別措置法

あわせて「空き家対策特別措置法」があるのはご存じですか？？

この法律は、簡単に言うと管理が十分でない特に悪質な空き家に対して、行政が介入しますよという法律です。

ある一定の条件を満たした悪質な空き家の持ち主は、行政から改善の指導・勧告・命令があればそれに応じなければなりません。

応じない場合には、行政が強制的に空き家を撤去できるということが定められています。

「それじゃ放っておいて最後は行政に撤去してもらえばいい？」と考える方もいるかと思いますが、

強制撤去した費用は持ち主に請求されることとなってるため、やはり放っておいては大変なことになります。

特定空き家の固定資産税

「空き家対策特別措置法」により、行政から入る指導を無視し続け「勧告」まで無視するところまで来てしまうと、

これまで適用になっていた「住宅用地の軽減措置特例」が適用にならなくなります。

（建物さえ建っていれば固定資産税の税率が下がるという法律でしたね。）

そのため、勧告に従い空き家の修繕や管理をし、特定空き家の指定が取り消しとなれば

また軽減特例措置は回復し、税優遇を受けられるようになっていました。

これまでは、、、

空き家の税優遇はなくなる！？

ここまでで、すべての住宅（空き家も含む）の固定資産税は優遇されていたということがわかりました。

例外の特定空き家に指定された家屋でさえ、改善により指定から外されれば、税優遇は再度受けることができました。

しかし２０２２年の12月、国は「固定資産税優遇を見直し、危険な空き家の増加を抑え、中古住宅市場の活性化につなげる。空き家の売却や建替えを促す。」

という方向に舵を切り、「空き家の税金は優遇しませんよ、だから空き家を活用して行こう！」というのが今回のニュースです。

まとめ

今現在、空き家を所有している方がいれば、税優遇の特例措置から外されるかもしれない今、早めに対策することをおすすめします。

このまま放置すれば税負担が増える他にも、家族間でのトラブル・相続の問題へと繋がる危険もあります。

空き家の解体に関しては、増税前に工事の受注が一気に増加し、解体したいのに業者が見つからない！ということにもなりかねません。

今のうちに少しずつ準備を始め、税金が優遇されているうちに賢く対処しましょう！

福島県で解体工事をお考えの方はぜひ弊社にお任せください！

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岸田政権が発足して、早1年3か月が経ちました。
国民にとっては、健康保険・介護保険の負担がぐっと重くなり、
今後も「法人税」「所得税」「たばこ税」などの改悪が続き、
私たちの生活に重くのしかかってきそうです。。

そんな中、さらに悲しいお知らせが、、
あまりニュースなどでは取り上げていませんが、
なんと放置されている空き家も増税の対象となり、

早ければ今月中に報告書をまとめ、今年度中の実施に向けて調整に入りました。

政府としては、優遇してきた空き家の固定資産税を特例から外すことで（事実上の増税です）
増え続ける空き家の建て替えや売却を促し、住宅市場の活性化を図りたい考えのようです。

放置された空き家は治安維持や周辺環境の悪化など、確かに早く対処しなければならない問題ではありますが、

この優遇措置から外されてしまうと、固定資産税が4倍にもなるとも報道されています。

今現在、管理が十分でない空き家を所有している方がいれば、増税前の今、早めに対策をされることをおすすめします。
そのまま放置すれば税負担が増える他にも、家族間でのトラブル・相続の問題へと繋がる危険もあります。

お家や車など、金額の大きなものを購入するときは、増税前に需要が大きく高まります。

空き家の解体に関しても、増税が決まれば一気に工事の注文が増え、解体したくても業者が見つからない！ということにもなりかねません。
今のうちに少しずつ準備を始め、税金が優遇されているうちに賢く対処しましょう！

福島県で解体工事をお考えの方はぜひ弊社にお任せください！
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