郡山市の空き家を所有するデメリット5選！解体の判断基準とは

こんにちは！福島県郡山市・福島市を中心に解体工事を手掛ける株式会社H&Sプランニングです。

「実家を相続したけれど、誰も住む予定がない」
「空き家を所有しているけれど、管理が大変になってきた」
「使っていない家でも、維持費や税金はかかるの？」

このようなお悩みはありませんか？

親から相続した住宅や、転居によって使わなくなった住宅など、空き家を所有する理由はさまざまです。
すぐに売却や解体をする予定がなく、そのまま所有している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

しかし、空き家は人が住んでいなくても、維持管理や税金などの負担が発生します。
さらに、管理を怠ると建物の老朽化が進み、近隣トラブルや思わぬ費用につながることもあります。

そこで今回は、空き家を所有し続けるデメリットや放置するリスク、解体を検討するタイミングについて解説します。
郡山市・福島市周辺で空き家の管理や今後の活用方法にお悩みの方は、ぜひ最後までご覧ください。

空き家を所有し続ける5つのデメリット

使っていないからという理由で、空き家は管理の手間がなくなるわけではありません。
まずは、空き家を所有することで生じる主なデメリットを5つご紹介します。

① 誰も住んでいなくても維持費がかかる

空き家を所有していると、住んでいなくてもさまざまな維持費が発生します。

例えば、次のような費用です。

固定資産税・都市計画税
火災保険料
電気・水道などの基本料金
建物や敷地の維持管理費
庭木の剪定や草刈り費用
雨漏りや設備故障などの修繕費

特に注意したいのが、建物の維持管理費です。

人が住んでいない住宅でも、屋根や外壁、雨どいなどは年月とともに劣化します。
不具合を放置すると、修繕が必要な箇所が増え、結果的に大きな出費につながる可能性があります。

また、敷地内の草刈りや庭木の剪定なども定期的に必要です。
遠方に住んでいる場合は、管理のために現地へ足を運ぶ交通費や時間も負担になります。

② 建物の老朽化が進みやすい

住宅は、人が住まなくなると換気や清掃などの機会が減ります。
その結果、室内に湿気がこもりやすくなったり、雨漏りや設備の不具合に気付きにくくなったりします。

特に注意したいのが、次のような劣化です。

室内の湿気によるカビの発生
木材の腐食
シロアリなどによる被害
屋根や外壁の劣化
雨どいの詰まりや破損
給排水設備の不具合

こうした劣化が進むと、建物の状態を維持するために大規模な修繕が必要になることもあります。

さらに、屋根や外壁などの傷みが進めば、部材の落下や建物の倒壊につながるおそれもあります。
空き家は、定期的に状態を確認し、必要な管理を続けることが大切です。

③ 近隣トラブルにつながる可能性がある

空き家の管理が行き届いていないと、周辺に住む方々へ迷惑をかけてしまう場合があります。

例えば、次のような問題です。

庭木や雑草が伸びて隣地や道路にはみ出す
落ち葉や枝が近隣の敷地に飛散する
害虫や害獣が発生する
建物の一部が落下する
不法投棄や不法侵入が発生する
景観が悪化する

特に、庭木や雑草は定期的に手入れをしないと、短期間でも敷地の管理が難しくなることがあります。
また、建物の老朽化によって屋根材や外壁材が飛散すれば、近隣住宅や通行人に被害を与える可能性もあります。

空き家の問題は、所有者だけでなく地域全体にも影響することを知っておきましょう。

④ 所有者が損害賠償責任を負う可能性がある

空き家の管理で特に注意したいのが、事故が発生した場合の責任です。

例えば、老朽化した住宅の屋根材が落下し、通行人にけがをさせてしまった場合や、
外壁の一部が隣家を傷つけてしまった場合などです。

このようなケースでは、建物の管理状況や事故の原因などに応じて、所有者が損害賠償責任を負う可能性があります。

民法第717条では、土地の工作物の設置または保存に問題があり、
それによって他人に損害が生じた場合の責任について定められています。

つまり、誰も住んでいない住宅であっても、所有している以上、建物の状態に注意を払う必要があります。

「住んでいないから関係ない」と考えて放置するのは危険です。

⑤ 売却や活用が難しくなる可能性がある

空き家を長期間放置すると、建物の老朽化が進み、売却や賃貸などの活用が難しくなる場合があります。

例えば、雨漏りや設備の故障がある住宅では、購入後に修繕費がかかるため、買い手が見つかりにくくなることがあります。
また、建物の状態によっては、売却前に修繕や解体を検討する必要が出てくるかもしれません。

空き家は、時間が経てば必ず価値が下がるというわけではありません。
しかし、適切な管理をしないまま老朽化が進むと、活用方法の選択肢が狭まる可能性があります。

将来的に売却や土地活用を考えている場合は、早い段階から今後の方針を検討しておくことが大切です。

固定資産税と空き家の関係

空き家について調べていると、「空き家を放置すると固定資産税が高くなる」という話を目にすることがあります。
これは、2023年12月13日に施行された改正空家等対策の推進に関する特別措置法が関係しています。

ここでは、固定資産税の仕組みと改正された制度について解説します。

住宅が建っている土地には税負担を軽減する特例がある

土地の上に住宅が建っている場合には、固定資産税の負担を軽減する「住宅用地の特例」が設けられています。
一般的な住宅用地の場合、固定資産税の課税標準は次のように軽減されます。

土地の区分	固定資産税の課税標準
小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	6分の1
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	3分の1

この特例は、住宅が建っている土地の税負担を軽減するための制度です。
ただし、空き家だからといって、直ちに特例の対象外になるわけではありません。

管理不全空家や特定空家に指定されると注意が必要

2023年12月の法改正によって、従来の「特定空家」に加えて「管理不全空家」という区分が設けられました。

それぞれの概要は次のとおりです。

管理不全空家
適切な管理が行われておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家です。
特定空家
そのまま放置すると倒壊などの保安上の危険がある、衛生上有害となるおそれがある、景観を著しく損なっているなど、
周辺の生活環境に悪影響を及ぼす状態の空き家です。

自治体から管理不全空家や特定空家として必要な措置を求められ、
改善されないまま勧告を受けると、敷地に適用されていた住宅用地の特例が解除される場合があります。

その結果、固定資産税の負担が増える可能性があります。
建物の状態を放置せず、早めに管理や今後の活用方法を検討することが大切です。

空き家を所有している場合はどうすればいい？

建物の状態や今後の利用予定、土地の立地などによって、空き家に適した対応は異なります。

ここでは主な選択肢を3つご紹介します。

① 定期的に管理を続ける

将来的に住む予定がある場合や、売却・活用の方針が決まっていない場合は、まず適切な管理を続ける方法があります。

例えば、次のような管理が必要です。

定期的な換気
室内の清掃
雨漏りや外壁の点検
庭木の剪定や草刈り
郵便物の整理
不法侵入の防止

遠方に住んでいて自分で管理することが難しい場合は、空き家管理サービスなどの利用も選択肢になります。

② 売却や賃貸などで活用する

今後、自分で住む予定がない場合は、売却や賃貸を検討する方法もあります。
建物の状態が良好であれば、中古住宅として売却したり、賃貸物件として活用したりできる可能性があります。

一方、建物の老朽化が進んでいる場合は、修繕費用なども考慮しなければなりません。
売却を検討する際は、不動産会社に相談し、建物付きで売るのか、更地にして売るのかを比較してみるとよいでしょう。

③ 建物を解体して更地にする

物件の老朽化が進んでいる場合や、今後も使用する予定がない場合は、解体して更地にする方法もあります。
建物を解体することで、屋根材や外壁材の落下、建物の倒壊などのリスクを軽減できます。

また、建物の管理や修繕にかかる負担がなくなり、土地を売却したり、駐車場などとして活用したりする選択肢も生まれます。

ただし、解体には費用がかかります。
さらに、住宅用地の特例が適用されていた土地では、住宅を取り壊した後に固定資産税の負担が変わる場合があります。

解体後の土地の使い道や税金についても確認したうえで、判断することが大切です。

空き家をこのままにしておいて大丈夫？解体を考えるきっかけ

「いつか使うかもしれないから、とりあえず残しておこう」
「今は忙しいから、あとから考えよう」

空き家を所有している方の中には、このように考えている方もいらっしゃると思います。
ただ、使う予定が決まっていない住宅を維持するには、税金や建物の管理など、さまざまな負担が伴います。

例えば、次のような状況に心当たりはありませんか？

これから先も住む予定がない
屋根や外壁の傷みが気になっている
庭の草刈りや庭木の手入れが追いつかない
相続した実家が遠方にあり、様子を見に行くのが難しい
土地を売りたいけれど、建物をどうするか決められない
修繕して使うよりも、解体した方がよいのか迷っている

こうした悩みが出てきたら、建物を今後どうするのか、一度考えてみる時期かもしれません。

もちろん、すべての空き家を取り壊す必要はありません。
建物の状態が良ければ、リフォームして住んだり、賃貸物件として活用したりする方法もあります。

大切なのは、使わないまま何年も残しておくのではなく、建物の状態や今後の予定に合わせて方向性を決めることです。

解体するかどうか迷っている段階でも、まずは選択肢を整理してみましょう。

Q1. 相続した実家が空き家になっています。すぐに解体した方がよいですか？

A1.相続したからといって、すぐに解体する必要はありません。まずは建物がどのような状態なのか、今後住む予定があるのかを確認してみましょう。売却や賃貸を考えている場合は、建物を残した方がよいケースもあります。一方、老朽化が進んでいて利用する予定もない場合は、解体して土地として活用する方法も考えられます。

Q2. 誰も住んでいない空き家にも固定資産税はかかりますか？

A2. はい。人が住んでいない住宅でも、所有している土地や建物には原則として固定資産税がかかります。また、土地の所在地や用途によっては都市計画税も課税されます。空き家を所有している間は、住んでいるかどうかにかかわらず、税金の負担が続くことを覚えておきましょう。

Q3. 空き家を何年も放置すると、どのような問題が起こりますか？

A3. 建物の傷みが進むほか、敷地内の雑草や庭木が伸びたり、害虫が発生したりすることがあります。さらに、屋根や外壁などが劣化すると、部材の落下や建物の倒壊につながるおそれもあります。こうした状態が周囲に影響を及ぼすと、近隣の方とのトラブルになる可能性もあります。定期的に建物や敷地の様子を確認し、必要に応じて修繕や草刈りなどを行うことが大切です。