【郡山市】空き家の土地を売却するなら、現状のまま？更地？

郡山市・本宮市・福島市・須賀川市周辺にお住まいの皆さま、こんにちは！
福島県内全域で解体工事を行っております、H&Sプランニングです！

「実家を相続したけれど、空き家が建ったままの土地を売りたい」
「解体したほうが売りやすいと聞くけれど、解体費用が心配」
「現状のまま売りに出したけど、なかなか買い手が見つからない」

相続した実家や長年使っていない空き家について、このようなお悩みを抱えている方も多いのではないでしょうか。

空き家が建っている土地を売却する場合、大きく分けて2つの方法があります。

1. 建物を残したまま「古家付き土地」として売却する
2. 建物を解体して「更地」にしてから売却する

どちらにもメリット・デメリットがあり、必ずしも更地にしたほうが高く売れるとは限りません。

そこで今回は、空き家を残したまま売る場合と、解体して更地にする場合の違いを分かりやすくご紹介します。
郡山市で空き家の売却や解体を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてください！

空き家を残したまま売るメリット

空き家を解体せず、「古家付き土地」として売り出すケースがあります。
これは、土地を中心に価格を設定し、建物にはほとんど価値を付けない、または建物の価値を考慮せずに売却する方法です。

建物を残したまま売却活動を始められるため、まずは解体費用をかけずに売りたい方にとって検討しやすい選択肢といえます。

 

解体費用をかけずに売却活動を始められる

最大のメリットは、売却前に解体費用を負担する必要がないことです。
解体費用は、建物の構造や延床面積、足場の必要性、残置物の量、アスベストの有無、周辺環境などによって変わります。

そのため、「解体にいくらかかるのか分からない」「まずは土地が売れるか試してみたい」という方には、現状のまま売り出す方法もおすすめです。

また、解体工事を行う場合は、近隣への挨拶や足場の設置、廃棄物の搬出など、さまざまな準備が必要になります。

もちろん、建物を残したまま売却する場合でも管理は必要ですが、
解体工事の手配や費用の準備をせずに売却活動を始められる点はメリットです。

 

住宅用地の固定資産税の軽減措置を受けられる場合がある

もう一つ知っておきたいのが、固定資産税の住宅用地特例です。
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地は、一定の要件を満たすと住宅用地として扱われ、
固定資産税の軽減措置を受けられます。

例えば、200平方メートル以下の小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準額が価格の6分の1に軽減されます。

そのため、住宅用地として特例が適用されている土地は、建物を解体した場合と比べて税負担を抑えられることがあります。

ただし、空き家であれば必ず軽減措置を受けられるわけではありません。

建物の状態や管理状況などによっては、住宅用地特例の対象外となる場合もあります。
また、管理不全空家や特定空家として自治体から勧告を受けた場合も、軽減措置が解除される可能性があります。

したがって、建物を残すか解体するかを考える際は、現在の固定資産税の状況も確認しておきましょう。

 

空き家を残したまま売るデメリット

一方で、建物を残したまま売却する方法には注意点もあります。

解体費用をかけずに済む反面、建物の状態によっては買い手が見つかりにくくなることもあるためです。

 

買い手が解体費用を負担する前提になる

空き家が老朽化している場合、購入希望者は「購入後に自分で解体する」「修繕して住む」といった方法を考えることになります。
そのため、解体費用や修繕費用を見込んで、売却価格の値下げを求められるケースもあります。

特に、次のような劣化が見られる建物は注意が必要です。

• 雨漏りや天井のシミ
• 床の傾きや木材の腐食
• シロアリによる被害
• 給排水管の劣化
• 外壁や屋根の破損

こうした問題があると、購入後にどの程度の修繕が必要なのか分からず、買い手が不安を感じることもあります。

その結果、土地自体に魅力があっても、建物が残っていることで購入を見送られる可能性があります。

 

古い空き家は買い手が限定されやすい

築年数が古い木造住宅の場合、建物としての価値がほとんど残っていないケースもあります。
その場合、購入を検討するのは、リフォームして住みたい方や、建物を取り壊して新築したい方などに限られることがあります。

また、建物が残っていると、買い手は解体費用や建物の状態だけでなく、解体後の土地の広さや形状もイメージしなければなりません。

例えば、土地の広さや日当たり、道路への接し方が良くても、老朽化した建物が目立つことで、第一印象が悪くなってしまうこともあります。

 

空き家の管理負担とリスクが続く

売却活動を始めても、すぐに買い手が見つかるとは限りません。
その間も、空き家は定期的な管理が必要です。

例えば、次のような作業が挙げられます。

• 室内の換気や清掃
• 庭木や雑草の手入れ
• 雨漏りや外壁の劣化確認
• 郵便物の整理
• 不法侵入や不法投棄への対策

特に、長期間人が住んでいない建物は、換気不足によるカビや湿気、害虫の発生などが起こることもあります。
さらに、管理が行き届かない空き家は、倒壊や部材の落下などによって近隣に影響を与えるおそれもあります。

また、適切な管理が行われていない空き家は、自治体から「管理不全空家」として指導を受ける場合があります。
改善されずに勧告を受けると、住宅用地特例による固定資産税の軽減措置が受けられなくなることもあります。

遠方に住んでいて頻繁に現地へ行けない方は、管理を依頼する費用も考えておく必要があるでしょう。

 

解体して更地で売るメリット

次に、空き家を解体して更地にしてから売却する方法について見ていきましょう。
建物がなくなることで、土地の状態が分かりやすくなり、購入後の活用方法もイメージしやすくなります。

そのため、建物の老朽化が進んでいる場合や、土地としての売却を優先したい場合には、有力な選択肢になります。

 

買い手が土地の状態をイメージしやすい

更地の大きなメリットは、買い手が土地そのものを確認しやすくなることです。
建物が残っている場合と違い、解体費用や取り壊しの手間を考える必要がありません。

例えば、新築住宅を建てたい方であれば、敷地の広さや形状、日当たり、道路との接し方などを直接確認できます。

また、建物がなくなることで敷地全体を見渡しやすくなり、駐車場の配置や庭の広さなども想像しやすくなります。

こうした理由から、更地にすることで購入を検討する方の幅が広がる可能性があります。

ただし、土地の立地や価格、接道条件などによって売却のしやすさは変わります。
更地にすれば必ず早く売れるというわけではないため、事前に不動産会社などへ相談しておくと安心です。

 

解体後の管理負担やリスクを減らせる

空き家を解体すると、建物の修繕や雨漏り、屋根材・外壁材の落下など、建物に関する管理負担を減らせます。

特に、長期間使用していない建物は、屋根や外壁の劣化、カビ、害虫などが進んでいる場合もあります。
そのまま保有する場合は、売却が決まるまで建物の状態を確認し続けなければなりません。

一方で、更地にすれば建物の倒壊や部材の落下といったリスクをなくすことができます。

もちろん、更地にした後も雑草や不法投棄などへの対策は必要です。
それでも、建物が残っている状態と比べると、管理の負担を軽減しやすくなります。

 

郡山市では空き家の解体補助金を利用できる可能性がある

さらに、郡山市で空き家の解体を検討している方に知っておいていただきたいのが、「郡山市危険空家除却費補助金」です。
令和8年度は、不良度の高い危険な空き家の除却費用について、補助対象経費の5分の4、上限80万円の補助制度が設けられています。

ただし、すべての空き家が対象になるわけではありません。

郡山市による事前調査で、特定空家等に該当すると判定された建物など、一定の条件を満たす必要があります。

また、申請にあたっては、次の点にも注意しましょう。

• 市による事前調査の申し込みが必要
• 補助対象となる建物には一定の条件がある
• 共有者や相続人がいる場合は、全員の同意が必要となる場合がある
• 工事の契約・着手は市の交付決定後に行う
• 家財や門、塀、立木などの撤去費用は補助対象外

特に注意したいのが、工事を始めるタイミングです。

事前調査の結果が届いただけでは工事に着手できません。
必ず交付決定通知を受けてから契約・着手する必要があります。

補助金の利用を検討している方は、対象条件や受付状況を郡山市の公式ホームページで確認しておきましょう。

 

 

解体して更地で売るデメリット

ここまで更地にするメリットをご紹介しましたが、もちろん注意しておきたい点もあります。

特に、解体費用と固定資産税については、売却前にしっかり確認しておくことが大切です。

 

解体費用が必要になる

更地にするためには、当然ながら解体工事の費用がかかります。
解体費用は、建物の構造や規模、敷地の状況、残置物の量、付帯工事の有無などによって変わります。

例えば、木造住宅であっても、重機が敷地内に入れない場合や、隣接する住宅との距離が近い場合は、作業方法に工夫が必要です。

また、ブロック塀やカーポート、庭石、樹木なども撤去する場合は、別途費用が発生することがあります。
そのため、建物の解体費用だけで判断するのではなく、敷地全体でどのような工事が必要になるのか確認しておきましょう。

 

解体後は住宅用地特例が適用されなくなる場合がある

もう一つ注意したいのが、固定資産税の変化です。
住宅が建っている土地には、一定の要件を満たすことで住宅用地特例が適用されます。

しかし、建物を解体して更地にすると、原則として住宅用地ではなくなるため、この軽減措置を受けられなくなります。

その結果、固定資産税の負担が増える可能性があります。

特に、解体後すぐに買い手が見つからず、更地のまま長期間保有する場合は注意が必要です。
ただし、固定資産税は土地の評価額や利用状況などによって異なります。

したがって、解体する前に現在の税額と解体後の税負担について、市役所や税理士などに確認しておくと安心です。

 

解体したあとに後悔しないための確認を

建物の解体は、一度行うと元に戻すことができません。
そのため、解体工事を依頼する前に、今後の土地の使い方や売却方針を整理しておくことが大切です。

例えば、次のような点を確認しておきましょう。

• 建物をリフォームして住む予定はないか
• 賃貸住宅や別の用途として活用できないか
• 相続登記や名義、共有持分について整理できているか
• 家財や残置物をどうするか決まっているか
• 電気やガスなどの停止手続きは必要か
• 隣接する建物や塀、樹木への影響はないか
• 補助金の対象になる可能性はあるか
• 解体後の土地をどのような方に売りたいか

特に相続した実家の場合は、登記名義や相続人全員の同意など、事前に整理しておきたいことがあります。
また、建物を解体すると、土地の再建築に関する条件や利用方法を改めて確認する必要が生じる場合もあります。

だからこそ、解体を決める前に不動産会社や解体業者などへ相談し、売却後まで見据えて検討することが大切です。

 

現状のまま売る？更地にする？判断するポイント

ここまで、それぞれのメリット・デメリットをご紹介しました。

では、実際にどちらを選べばよいのでしょうか。
判断する際は、建物の状態だけでなく、売却の見込みや管理状況、解体費用なども含めて考える必要があります。

 

更地にして売ることを検討したいケース

次のような場合は、解体して更地にする方法を検討してみてもよいでしょう。

• 建物の老朽化が進んでいる
• 雨漏りやシロアリ被害、腐食などが見られる
• 修繕費用が高額になる可能性がある
• 建物としての利用が難しい
• 土地として購入したい方が見込める
• 遠方に住んでいて空き家の管理が難しい
• 郡山市の空き家解体補助金の対象になる可能性がある

特に、建物の状態が悪く、今後も使用する予定がない場合は、解体することで管理負担を減らせる可能性があります。

 

現状のまま売ることを検討したいケース

一方で、次のような場合は、建物を残したまま売却する方法も考えられます。

• 建物の状態が比較的良い
• リフォームすれば住める可能性がある
• 中古住宅として購入したい方が見込める
• 解体費用をすぐに用意するのが難しい
• 売却前にできるだけ費用をかけたくない
• まずは現状での売却価格を確認したい

建物にまだ利用価値がある場合は、無理に解体せず、現状のまま売り出すほうがよいケースもあります。
大切なのは、解体費用をかけた分だけ売却価格が上がるとは限らないということです。

「解体した場合」と「現状のまま売却した場合」の両方で見積もりや査定を取り、最終的にどちらが自分に合っているのか比較することが重要です。

Q1. 古家付き土地を売却する場合、解体してから売り出したほうが高く売れますか？

A1.必ずしも解体すれば高く売れるとは限りません。
建物の状態、土地の広さ、立地、周辺の需要によっては、現状のまま売却しても問題ないケースもあります。
解体費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため、不動産会社や解体工事業者に相談しながら判断することが大切です。

Q2. 古家付き土地として売却する場合、建物の解体費用は誰が負担しますか？

A2. 一般的には、建物を残したまま売却し、購入後に買主が解体するケースがあります。
ただし、「更地渡し」とする場合は、売主が引き渡しまでに解体を行うため、解体費用を売主が負担することもあります。
誰が解体するか、費用をどちらが負担するかは、売買契約書に明記しておきましょう。

Q3. 空き家の中に家具や家電などの荷物が残っていても売却できますか？

A3. 家具や家電などの残置物があっても、売却できるケースはあります。ただし、残置物を誰が撤去・処分するのか、その費用をどちらが負担するのかは、売主と買主の合意によって決める必要があります。売却前に不動産会社へ相談し、残置物の扱いを整理しておくと安心です。

 

郡山市で空き家の解体・売却をお考えならH&Sプランニングへ！

空き家を残したまま売却するか、更地にしてから売却するかは、建物の状態や土地の条件、今後の予定によって変わります。
そのため、まずは建物と土地の状況を確認し、解体費用や売却の見込みを把握することから始めてみましょう。

H&Sプランニングでは、郡山市を中心に福島県内で解体工事を行っております。

木造住宅や倉庫、物置、ブロック塀などの解体はもちろん、外構工事や土地に関するご相談にも対応しています。

また、解体工事を自社で施工・管理しているため、現場の状況に合わせたご提案を心掛けています。

「空き家を解体したほうがよいのか分からない」
「解体するといくらかかるのか知りたい」
「補助金を利用できるか相談したい」
「空き家の土地を今後どう活用すればよいか迷っている」

このようなお悩みも、お気軽にご相談ください。

空き家の解体は、単に建物を取り壊すだけではなく、その後の土地の売却や活用にも関わる大切な選択です。
だからこそ、私たちは解体工事だけでなく、その先の土地の可能性も考えながら、お客様に合った方法を一緒に検討していきたいと考えています。

現地調査・お見積もりは無料です。
郡山市や福島県内で空き家の解体・売却をご検討中の方は、ぜひH&Sプランニングまでお気軽にお問い合わせください！