福島県の皆さん、こんにちは^^
福島県郡山市を拠点に解体工事を手掛けておりますH&Sプランニングです。
本日は、2024年4月から義務化された「相続登記」についてお伝えいたします。
義務化されてから1年半が経過しましたが、相続登記の具体的な内容や、
相続した建物の解体工事に関するポイントは、まだ十分に周知されていない印象があります。
実家を相続する予定の方、空き家のまま管理が難しくなっている方。
また、相続後の解体や売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。
相続登記とは？
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続人へ所有者名義を変更する手続きのことです。
不動産の所有関係を明確にするための大切な手続きです。
しかし、従来は任意であったため、多くの空き家が「所有者不明」の状態となり、
自治体でも管理や対応が困難なケースが増えていました。
この問題を解消するために、相続登記は2024年4月に義務化されました。
義務化された理由と罰則
義務化の背景には、老朽化が進んだ空き家の増加があります。
管理不十分な空き家は、倒壊・火災・不法侵入などの危険性を高めるため、所有者を明確にする必要がありました。
相続登記は「相続した事実を知った日から3年以内」が申請期限。
正当な理由なく手続きを怠った場合は、法務局から催告があり、さらに無視すると10万円以下の過料が科される可能性があります。
相続後、建物を解体する場合は？
相続した建物を解体する際にまず押さえておきたいのは、
「いつ解体するか」によって必要な手続きが変わる点です。
ポイントを時系列で整理します！
1.相続から3年以内に解体する場合
法律では「相続したことを知った日から3年以内に解体する場合は相続登記が不要」とされています。
とはいえ、後に大きなトラブルにならないよう、以下のことを行っておくと安心です。
・相続人全員の解体工事の同意を取り、書面（合意書）で残す。
・ 解体契約書や同意書は各相続人が保管できるようにしておく。
これにより「誰が解体を決めたのか」「費用負担はどうするか」が後で問題になりにくくなります。
2.相続から3年を超えて解体する場合
この場合は事前に相続登記（所有者名義の変更）を済ませておく必要があります。
登記が済んでいないと、解体工事後に必要な滅失登記（建物が無くなったことの登記）や、
その後の土地売却においても手続きが難航する原因となります。
滅失登記（建物が滅失したときの登記）について
滅失登記は、解体工事が完了した後に行う登記です。
原則として相続人のうち代表者一名が申請可能ですが、事前に相続人全員の同意を得ておくと安心です。
必要書類や提出先については法務局や司法書士に相談するとスムーズです。
解体後に注意したいポイント
解体後に発生しやすい問題点を「固定資産税」「土地売却」「合意・手続き」の観点で詳しく説明します。
固定資産税の変化
- 建物がある土地には固定資産税の軽減措置（住宅用地の軽減など）が適用されることが一般的です。しかし、建物を解体すると軽減が解除され、固定資産税が上がる可能性があります。
- 固定資産税の金額は、ケースによって大きく変わりますので、解体前に市町村の窓口で概算を確認すると計画が立てやすくなります。
土地を売却する場合の手続き
- 土地売却には「所有者の登記（相続登記）」が必須です。
解体だけ済ませていても、売る段階で名義の整理が必要になりますので、相続から3年以内の解体工事であっても相続登記をしておく必要があります。 - 専門家（司法書士・不動産業者）と早めに連携しておくと、売却までの期間を短くできます。
相続人全員の合意と書類
- 土地を売却するには原則として相続人全員の合意（遺産分割協議書）が必要です。
- 合意内容は必ず「書面」で残し、印鑑証明や戸籍謄本などの書類を揃える必要があります。
- 合意が難しい場合は、共有名義のまま売却する方法や換価分割（売って分ける）など、
選択肢を司法書士や税理士に相談しましょう。
最後に
相続した不動産の扱いは、解体だけでなく、相続手続きや固定資産税の確認、土地の活用・売却の検討など、複数の工程が一体となって進んでいきます。
初めて経験される方にとっては、どこから手をつければ良いのか迷ってしまう場面も多いかと思います。
H&Sプランニングでは、解体工事はもちろん、その後の更地活用や土地売却のご相談まで一括でサポートしております。
相続登記の流れや必要書類についても丁寧にご案内いたしますので、
「解体と売却をまとめて相談したい」「解体費用が不安」など、どんな小さなことでもお気軽にお声かけください^^
福島県郡山市に根ざした身近なパートナーとして、
皆さまのお悩みに寄り添い、最適な選択ができるよう全力でお手伝いいたします^^